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辣木君辣木君  2019-02-09 00:20 来源:辣木好 隐藏边栏 |   抢沙发  191 
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2016 年,曾有一篇类似自问自答的文章发表在网上,说这句话的是一名从事写字楼包租行业近十年的“王先生”。文中随后对包租行业进行了解释:“其实这个‘差价’除了包含了装修成本外,还蕴藏了企业选址方案设计、后期管理、商圈建设与维护等一系列隐形价值,是超性价比的正规市场行为。"“王先生”大概是深圳数量庞大包租客中的一员,之前赚没赚到钱不知道,但 2019 年生意肯定不好做。最近接连的退租和降租,让深圳写字楼市场分外紧张。

 

写字楼二房东赚钱的秘密:“偷面积”和“高杠杆” 绅士阅读

 

福田中心区是深圳写字楼最密集的区域之一,去年年底位于此地的平安金融中心就被曝光一次性退租 10 层楼,虽然 3 万方对 118 层的平安金融中心来说占比并不算高,且就平安事后的回应看,已有近一半面积被消化,剩下一半也有不少人有租赁意向。

 

但是,按照平安自己的说法,10 层楼的业主出现违约是在去年,到 2018 年 6 月平安已经主动将其清退。大半年过去,地段最好的平安大厦也仅消化了一半,大致也能反映出深圳的写字楼租赁市场确实不理想。

 

同时也有不少报道中提到,平安金融退租的 10 层物业,此前由包租公司作为二房东拿下,但因整体环境不佳,出租率下降,包租公司资金链紧张,甚至可能是断裂,于是选择退租。

 

但如今搜索平安金融中心,依然可以看到,从大面积被分隔成小面积的办公室出租。包租俗称二房东,这种写字楼租赁形式在深圳并不难找,毕竟仅比较租金收益,写字楼比住宅要来的好。

 

按照 2017 年深圳中原研究中心的数据,2017 上半年深圳二手写字楼平均租金为 248 元/平,二手写字楼均价为 43101 元/平,深圳二手写字楼的租金回报率约为 6.9%,年回报率=(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12 个月。而按照同比 71.5 元/平/月的租金,及约 5.4 万元/平的房价,住宅的租金回报率仅有 1.5%左右。

 

这也就不奇怪人民网在 2016 年,用《全国“热钱”流向深圳写字楼,深圳市场“量增价跌”》作为文章标题了。

 

但动辄千万甚至上亿的写字楼,不是中小投资人买得起的。这也让包租这样的二房东有了做生意的机会,和“买”这样真金白银的行为相比,“租”有太多的套路可以玩。就论坛及微博用户提供的信息显示,包租在深圳十分常见,二房东最常用的两个套路,就是“低使用率”和“高杠杆”

 

偷面积

“低使用率”又称偷面积,即实际使用面积非常低。按照微博博主蟹老板的亲身经历,2015 年他在时候南山某科技园的 65%使用率,125 元每月每平米(含物业),每年 5%的增幅。2 年后,租金涨到了 138 元。随后业主把蟹老板所在的这一层都租给了突然杀出来的包租客。包租客自然是要分隔之后再包出去,不过按统一价 50%的使用率,135 元租给蟹老板。虽然表面上单价低了,但是实质上总价高了 27%。

 

据说,这在深圳是一个潜规则,即合同面积不需要对应房产证的实际建筑面积。按照重点照明大厦二房东项目的合同显示,二房东的成本是 32 万,实收 51 万,除去简易的装修和材料费,月利润 59%。

 

高杠杆

另一个套路则是“高杠杆”,这和之前爆仓长租公寓类似,都是二房东通过租赁合约找银行贷款,先收回租金,再让租客签订贷款协议,以月租形式按月还贷。

 

“这特么简直了。深圳的写字楼租金比广州高出一倍有余,靠的就是这种把资金杠杆玩到极致的玩法。”雪球有人评论道。大环境好的时候,当然都是可行的,只要有人接得住。

 

根据戴德梁行研究部 2016 年的统计显示,除去总部自用,金融类企业是甲级写字楼市场最活跃的群体,以租赁面积计算,占新增需求的 37.2%,位居第一。以企业数量来算,占比为 31.9%,同样保持第一。截至 2016 年,深圳全市的金融中心中,福田区共有持牌金融总部机构 150 家,占全市的 67%;前海的注册企业在 2016 年达到了 124560 家,其中金融类企业占比超过 40%。

 

“不客气地说,2017 年~2018 年增加的二手楼盘租赁主要来源于互联网金融、小额贷、线上传销和区块链。”深圳某知名互联网公司会展供应商的工作人人员说,“按照常理,南山区的高档写字楼是够用的,但在 2017 年依然接连涨价。”据他所知,南山区中洲去年 3 月 220 元/平/月~400 元/平/月,而今年 1 月份,出现了租金跳水,甚至出现 130 元/平/月这样的价格。

 

除了现金贷、P2P 和区块链这样的“暴利”行业,很难再找到足够高利润的行业可以支付如此高的房租。而且,深圳地区似乎特别钟爱大平层,动辄单层面积都在 2000 方甚至 3000 方。比如平安金融中心,10 层 3 万方,平摊下来每层也有 3000 平方米,这对中小企业来说可不是怎么友好。这也给了包租方机会,毕竟物业公司需要稳定的现金流来偿还贷款。

 

另一个可怕的现实,他说福田 CBD 的空置率至少在 30%。不是说具体这几年,而是一直以来,这些高档写字楼就没有满租过。按照第一太平戴维斯数据,2018 年共有 7 处甲级写字楼入市,为市场带来约 62 万平方米新增供应,将全市甲级写字楼存量推高至 845 万平方米。

 

按照高力国际 2018 年的一份报告,未来三年,深圳核心地区新增甲级写字楼供应超过 600 万平方米,加起来,深圳光甲级写字楼存量就接近 1500 万平方米。

 

而北京的存量也没有这么多。戴德梁行 2018 年第三季度数据,北京全市甲级写字楼总存量大概在 1050 万平方米,且相较深圳 10%~20%不等的空置率,北京核心商圈空置率则仅为 3.4%,全市空置率也才 7.9%。

 

事实上,北京的面积大概是深圳的 8.5 倍,北京大约 1.68 万平方公理,而深圳约 0.2 万平方公里。再看个地铁数量,深圳共计 8 条地铁,北京 20 条。算长度,北京地铁大概是深圳地铁的 2 倍。

 

深圳不仅面积不大,而且产业园区和写字楼还特别集中。这就造成了一个问题:从福田 CBD 到南山,开车的时间不到 20 分钟,而预计地铁 11 号线通了之后大概在 15 分钟内。这和北京动不动就要 1 小时地铁、打车城市内部通行时间相比,企业肯定是哪里便宜租哪里。

 

“国外成熟的 CBD,大都经历了三四十年的历史,才变成今天鳞次栉比的样子。”2002 年北京中外 CBD 发展论坛中有专家说道。

 

2007 年 4 月深圳市福田区行政服务大厅开始正式运行。同年 11 月平安竞得深圳福田中心区一商务地块,2016 年一期才正式交付。如果从 2007 年开始算,这也才刚刚迈进第十二个年头。

 

作者:江大桥

原标题:写字楼租金下降,是二房东的锅?

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辣木君
辣木君 关注:0    粉丝:1 最后编辑于:2019-04-28
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